Verticalización inmobiliaria y valorización de renta de suelo por infraestructura pública: un análisis econométrico del Gran Santiago, 2008-2011

Abstract

Tanto las inversiones en infraestructura pública como las modificaciones a los Planes Reguladores para la construcción en altura valorizan la renta obtenible por la explotación del suelo. A partir de una base de datos relativos a departamentos nuevos vendidos entre 2008 y 2011, se realiza un cálculo para el Gran Santiago sobre el aporte porcentual de políticas del Estado a la renta de suelo, aporte realizado mediante infraestructura del sistema Metro y regulaciones urbanas. Conocidos el tamaño del departamento y precio comercial de venta, y descontados los costos de suelo y construcción, se realiza un análisis de regresión lineal múltiple con factores fijos y se obtiene que en el Gran Santiago la inversión estatal en la red de Metro incrementa un 25,6% la ganancia de las inmobiliarias, mientras que solo lo hace en un 5,5% la de propietarios particulares de suelo. Asimismo, el factor de Coeficiente de Constructibilidad de los Planes Reguladores incrementa un 6,1% la valorización de renta de suelo por cada punto del coeficiente, valorización que también es absorbida por las inmobiliarias. Dados estos resultados, es importante discutir la necesidad y eficiencia de tener un impuesto a la renta del suelo en el país.

Tanto las inversiones en infraestructura pública como las modificaciones a los Planes Reguladores para la construcción en altura valorizan la renta obtenible por la explotación del suelo. A partir de una base de datos relativos a departamentos nuevos vendidos entre 2008 y 2011, se realiza un cálculo para el Gran Santiago sobre el aporte porcentual de políticas del Estado a la renta de suelo, aporte realizado mediante infraestructura del sistema Metro y regulaciones urbanas. Conocidos el tamaño del departamento y precio comercial de venta, y descontados los costos de suelo y construcción, se realiza un análisis de regresión lineal múltiple con factores fijos y se obtiene que en el Gran Santiago la inversión estatal en la red de Metro incrementa un 25,6% la ganancia de las inmobiliarias, mientras que solo lo hace en un 5,5% la de propietarios particulares de suelo. Asimismo, el factor de Coeficiente de Constructibilidad de los Planes Reguladores incrementa un 6,1% la valorización de renta de suelo por cada punto del coeficiente, valorización que también es absorbida por las inmobiliarias. Dados estos resultados, es importante discutir la necesidad y eficiencia de tener un impuesto a la renta del suelo en el país.