Estimación del precio hedónico de productos de vivienda evaluando oferta y demanda en las comunas de Ñuñoa, Santiago y Providencia

Abstract

Esta investigación es concebida a partir de la experiencia laboral del autor y su encuentro con las principales falencias del producto inmobiliario y la discordancia que existe respecto de los requerimientos del cliente. A raíz de esto, el estudio pretende estimar el precio de viviendas a través del modelo de precios hedónicos, buscando determinar los factores influyentes en el precio. Generando modelos que representen su comportamiento y evaluando la demanda respecto de sus preferencias con el fin de establecer relaciones entre oferentes y demandantes mediante los atributos endógenos y exógenos para así mejorar la gestión de proyectos inmobiliarios. Para lograr esto es necesario crear una base de datos de proyectos, departamentos y consumidores inmobiliarios con variables relevantes para el estudio buscando establecer cuáles son las variables significantes y el precio implícito que tiene cada una de ellas. Determinar los componentes principales del conjunto de datos, la correlación entre las variables a través del coeficiente de Pearson, la generación de sub grupos de proyectos asociados a su semejanza y diferencia, y finalmente la regresión que determina cuales son los factores que tienen incidencia en el precio de mercado de la vivienda y de qué manera lo influyen son los pasos a seguir. Los resultados obtenidos reafirman teorías como el efecto de compensación, logran establecer relaciones entre los atributos endógenos y exógenos, y determinar que terminaciones interiores del departamento, principalmente en las áreas de baño y cocina, influyen de manera positiva en el precio de mercado y son bien aceptados por los demandantes.

Esta investigación es concebida a partir de la experiencia laboral del autor y su encuentro con las principales falencias del producto inmobiliario y la discordancia que existe respecto de los requerimientos del cliente. A raíz de esto, el estudio pretende estimar el precio de viviendas a través del modelo de precios hedónicos, buscando determinar los factores influyentes en el precio. Generando modelos que representen su comportamiento y evaluando la demanda respecto de sus preferencias con el fin de establecer relaciones entre oferentes y demandantes mediante los atributos endógenos y exógenos para así mejorar la gestión de proyectos inmobiliarios. Para lograr esto es necesario crear una base de datos de proyectos, departamentos y consumidores inmobiliarios con variables relevantes para el estudio buscando establecer cuáles son las variables significantes y el precio implícito que tiene cada una de ellas. Determinar los componentes principales del conjunto de datos, la correlación entre las variables a través del coeficiente de Pearson, la generación de sub grupos de proyectos asociados a su semejanza y diferencia, y finalmente la regresión que determina cuales son los factores que tienen incidencia en el precio de mercado de la vivienda y de qué manera lo influyen son los pasos a seguir. Los resultados obtenidos reafirman teorías como el efecto de compensación, logran establecer relaciones entre los atributos endógenos y exógenos, y determinar que terminaciones interiores del departamento, principalmente en las áreas de baño y cocina, influyen de manera positiva en el precio de mercado y son bien aceptados por los demandantes.